რამდენი ხანი სჭირდება სახლის დახურვას?
ᲙᲛᲐᲧᲝᲤᲘᲚᲘ
სახლის დახურვის პროცესი იწყება შესყიდვის შეთავაზების მიღებისთანავე და ის შეიძლება გაგრძელდეს იმაზე დიდხანს ვიდრე ფიქრობთ. Realtor.com– მა გაავრცელა ინფორმაცია, რომ საშუალოდ, 2019 წელს სახლს დახურვა დაახლოებით 50 დღე დასჭირდა. მყიდველის კრედიტორი განსაზღვრავს სესხის დამუშავებისა და დახურვის დროის საჭირო პერიოდს, თუ მყიდველები არ გადაიხდიან ფულადი თანხით. გამსესხებელი მნიშვნელოვან როლს ასრულებს, რომლის უგულებელყოფაც არ შეიძლება.
მყიდველსა და გამყიდველს შეუძლიათ შეთანხმდნენ ნასყიდობის ხელშეკრულების დახურვის თარიღზე ადრე, მაგრამ გამსესხებელს უნდა შეეძლოს ამ ვადის შესრულება, ან ეს არაფერს ნიშნავს. არ აქვს მნიშვნელობა რომელი თარიღია შერჩეული, რადგან დახურვა არ მოხდება, თუ გამსესხებელი არ იქნება მზად ან ხელმისაწვდომი.
თქვენი გარიგება არ დაიხურება მანამ, სანამ გამსესხებელი არ მომზადდება და დახურვისთვის ხელმისაწვდომი არ არის.
ესქროს დახურვის პროცესი
დახურვის პროცესს შეიძლება გაუმკლავდეს ნებისმიერი პირი ან პირი, რაც დამოკიდებულია იმაზე, თუ სად ყიდულობთ. დახურვის აგენტი შეიძლება იყოს ესქრო ოფიცერი, უფრო ახლობელი, სათაურიანი კომპანია ან უძრავი ქონების იურისტი.
დახურვის პროცესები შეიძლება განსხვავდებოდეს ერთიდაიგივე მდგომარეობაშიც კი. ესკროების პროცესი განსხვავებულია ჩრდილოეთ კალიფორნიაში, ვიდრე სამხრეთ კალიფორნიაში. ესქრო ინსტრუქციები შედგენილია სამხრეთ კალიფორნიაში შეთავაზების მიღებიდან მალევე, მაგრამ ისინი შედგენილია და ხელმოწერილია ჩრდილოეთ საგრაფოების დახურვამდე.
ნასყიდობის ხელშეკრულების ყველა პირობა უნდა შესრულდეს, სანამ ესქრო დაიხურება. ამის შემდეგ გამყიდველი დეპონირებს აქტს და მყიდველი ანაბრებს სახსრებს. ზოგიერთი ტიპის პირობები, რომლებიც ხშირად საჭიროა, მოიცავს:
- სრულად შესრულებული ნასყიდობის ხელშეკრულება და დამატებები
- სერიოზული ფულის ანაბრის დეპოზიტი
- სახლის შემოწმება ან უარის თქმა
- გამყიდველის მიერ შესრულებული ვალდებულებების შესრულება, როგორიცაა მავნებლების შემოწმების დასკვნის წარდგენა და / ან დასრულება, სახურავის სერთიფიკატი, სახლის გარანტია, სათაურის წინასწარი დებულება, ბენეფიციარის მოთხოვნის მიღება და შეკეთება, ასეთის არსებობის შემთხვევაში, შეკეთების მოთხოვნის შესაბამისად.
- მოთხოვნის შემთხვევაში მყიდველის შემოწმების დასრულება, გაუთვალისწინებელი პირობების განთავისუფლება
- მყიდველის საბოლოო შემოვლითი შემოწმება ან უარის თქმის გავლა
- ქონების შეფასება გამსესხებლის შემფასებლის მიერ
- გამსესხებლის სესხის დამტკიცება და მყიდველის მიერ სესხის პირობების დაკმაყოფილება, მაგალითად, სახლის მეპატრონის სადაზღვევო პოლისის დამადასტურებელი საბუთი
- გამყიდველისა და მყიდველის ხელმოწერილი ესქრო ინსტრუქციები
- გამყიდველის ხელმოწერილი და სანოტარო წესით დამოწმებული სიგელის გადაცემა
- მყიდველის ხელმოწერილი და სანოტარო წესით დამოწმებული სიგელი და შესრულებული თამასუქი
- მყიდველის ხელმოწერები ყველა სესხის დოკუმენტზე
- შემსყიდველის სახსრების დეპოზიტი გამსესხებლისგან
- მყიდველის წინასწარი გადახდის და მყიდველის დახურვის ხარჯების ბალანსის დეპოზიტი
რამდენ ხანს გრძელდება სახლის დახურვა?
მყიდველებს, რომლებმაც მიიღეს სესხის წინასწარი დამტკიცება სესხის წინასწარი კვალიფიკაციისგან, ხშირად აქვთ შესაძლებლობა, უფრო ადრე დახურონ. წინასწარი დამტკიცების პროცესი გულისხმობს გარკვეული ინფორმაციის გადამოწმებას ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებამდე. ეს მსესხებელს რამდენიმე ნაბიჯით უახლოვდება დახურვას.
დახურვა შეიძლება მოხდეს ისე სწრაფად, როგორც მიმღები პირები შეძლებენ დოკუმენტაციის დამუშავებას და შეფასების განხილვას, ზოგადად, ერთ ან ორ კვირაში. მიმღებმა კომპანიამ უნდა განიხილოს და გადაამოწმოს გამსესხებლის სამუშაო, საბანკო ანგარიშები და საკრედიტო ანგარიში. გარიგება არ შეიძლება დაიხუროს ანდერჰაიტერის თანხმობის გარეშე.
დახურვა შეიძლება შეფერხდეს, თუ ფაილი არ შეიცავს დოკუმენტს, როგორიცაა სათაურის წინასწარი ანგარიში ან გამყიდველის გაყიდვის მდგომარეობა.
ანდერაიტის დასრულება შეიძლება რამდენიმე დღეში, მაგრამ ამას, როგორც წესი, კვირაში მინიმუმ სჭირდება.
ფედერაციასთან დაკავშირებული იპოთეკური სესხები ხშირად შეიძლება დაიხუროს 30 დღის განმავლობაში, მაგრამ პირველად მყიდველების სპეციალური პროგრამები, განსაკუთრებით ისეთებიც, რომლებიც მოიცავს დახმარებას მყიდველის განვადებით, შეიძლება 35-დან 50 დღემდე დასჭირდეს. ეს სპეციალური სესხები, როგორც წესი, მოითხოვს ორი ანდერაიტინგის პროცესის დამტკიცებას.
სახლის დახურვის შეფერხებები
ყველაზე დიდი პრობლემები ხშირად ხდება მას შემდეგ, რაც ფაილი გადაეცემა underwriter- ს. სესხის ოფიცრები ზოგადად იცნობენ underwriting სახელმძღვანელო მითითებებს, მაგრამ მათ ყოველთვის არ შეუძლიათ წინასწარ განსაზღვრონ underwriter- ის პასუხი, რადგან თითოეული underwriter უნიკალურია.
მყიდველებისთვის ცოტა უარესია, ვიდრე ყუთების თავზე ჯდომა, რომელიც შეიცავს მათ საკუთრებაში არსებულ ყველა ძვირფასეულობას, ელოდება გადამყვანებს და არ იციან, როდის შეიძლება დაამტკიცოს მათი სესხი ანდრაიტერის მიერ. დახურვის ბოლო რამდენიმე დღე შეიძლება ძალზე საეჭვო იყოს.
გადასახადების შეფერხების უმეტესობა დიდ ბანკებს უკავშირდება.
როგორც ჩანს, ინსტიტუციური გამსესხებლები უფრო მეტ შეფერხებას იწვევს, ვიდრე იპოთეკური სესხის ბროკერები. ეს შეიძლება იყოს იმის გამო, რომ დიდი ბანკები ასრულებენ საკუთარ პროცედურებს, ან იმის გამო, რომ მათ თანამშრომლებმა დაარტყეს საათს და სასწრაფოდ არ გრძნობენ თავს დახურვის შესახებ, როგორც მათ დაავალებულ კოლეგებს.
TRID სახელმძღვანელო მითითებების შესრულებამ შეიძლება შეანელოთ პროცესი, რადგან სუბიექტებს, რომლებიც ერთად მუშაობენ, არანაირი კავშირი არ აქვთ.
ზოგიერთი სხვა პრობლემა ხშირია და მათ უნდა გადავწყვიტოთ ანდერრაიტერისთვის წარდგენის დაწყებამდე, მაგრამ ზოგჯერ ბურთი დაეცემა:
- დაბალი შეფასება ან მიმღები ორგანიზაცია ბრძანებს შეფასების შეფასებას, რომელიც არ ემთხვევა პირველ შეფასებას
- დამატებითი დავალიანება ნაპოვნია მყიდველის განახლებულ საკრედიტო ანგარიშში
- შეცდომები, რომლებიც აღნიშნულია მყიდველის საკრედიტო ანგარიშში
- მყიდველის ან გამყიდველის წინააღმდეგ შეტანილი ახალი გირავნობა ან გადაწყვეტილება სათაურის განახლებისთანავე
- ღრუბლები სათაურზე
- ოჯახური მდგომარეობის შეცვლა მყიდველის ან გამყიდველისთვის
- საჭიროა განახლებული საბანკო ამონაწერები ან ფინანსური დოკუმენტები
- სადაზღვევო ინფორმაცია, რომელიც არ არის დაკარგული
- ვადაგასული სესხი ან პროგრამის ვალდებულება
- სესხის ხარჯთაღრიცხვაში არსებითი ცვლილებები
მყიდველის სერიოზული ფულადი ანაბარი შეიძლება საფრთხეში აღმოჩნდეს, თუ სესხი არ დამტკიცდება და ნასყიდობის ხელშეკრულება არ შეიცავს დებულებას, რომელიც დახურვას დამოკიდებულია სესხის დამტკიცებისთანავე. იგივე ითქმის, თუ ქონება არ შეაფასებს სესხის დასაფარავად საკმარის ღირებულებას და ამ ვითარებაში კონტრაქტში არ შედის რაიმე გაუთვალისწინებელი შემთხვევა.
ᲠᲔᲙᲝᲛᲔᲜᲓᲘᲠᲔᲑᲣᲚᲘᲐ
როგორ იბეგრება გაუქმებული სესხი და იპოთეკური პატიება?
