ფულის შოვნა უძრავი ქონების ინვესტიციიდან

რაც შეეხება უძრავი ქონების ინვესტიციაში ფულის გამომუშავებას, ამის გაკეთება მხოლოდ რამდენიმე საშუალებაა. მიუხედავად იმისა, რომ ცნებები მარტივია გასაგები, არ წამოეგოთ იმაზე, რომ მათი მარტივად განხორციელება და შესრულება შესაძლებელია. უძრავი ქონების საფუძვლების გააზრება ხელს შეუწყობს ინვესტორებს, მაქსიმალურად მიიღონ საკუთარი მოგება. უძრავი ქონება ინვესტორებს პორტფელის აქტივების კიდევ ერთ კლასს ანიჭებს, ზრდის დივერსიფიკაციას და სწორად მიდგომის შემთხვევაში შეიძლება შეზღუდოს რისკები.

ინვესტორების პოტენციურად ფულის გამომუშავების სამი ძირითადი გზა არსებობს:

1. ქონების ღირებულების ზრდა
2. მოიჯარისთვის ქონების იჯარით გაცემით შეგროვებული შემოსავალი
3. ბიზნეს საქმიანობიდან მიღებული მოგება, რომელიც დამოკიდებულია უძრავ ქონებაზე

რა თქმა უნდა, ყოველთვის არსებობს უძრავი ქონების ინვესტიციიდან პირდაპირ ან არაპირდაპირი გზით სარგებლობის სხვა გზები, მაგალითად, სწავლა სპეციალიზირებადი უფრო ეზოთერულ სფეროებში, როგორიცაა საგადასახადო გირავნობის სერთიფიკატები. ამასთან, ზემოთ ჩამოთვლილი სამი პუნქტი წარმოადგენს უძრავი ქონების ინდუსტრიაში მიღებული პასიური შემოსავლისა და საბოლოო ქონების აბსოლუტურ უმრავლესობას.

უძრავი ქონების ქონების ღირებულების ზრდა

პირველ რიგში, მნიშვნელოვანია გესმოდეთ, რომ ქონების ღირებულებები ყოველთვის არ იზრდება. აქტივების ზრდის ეს ნაკლებობა შეიძლება მტკივნეულად გამოვლინდეს ისეთ პერიოდებში, როგორიცაა 1980 – იანი წლების ბოლოს და 90 – იანი წლების დასაწყისში და 2007–2009 წლებში, როდესაც უძრავი ქონების ბაზარი ჩამოინგრა. სინამდვილეში, ხშირ შემთხვევაში, ქონების ღირებულებები იშვიათად სძლევს ინფლაციას - საშუალო ფასები ეკონომიკაში.

მაგალითად, თუ თქვენ ფლობთ $ 500,000 ქონებას და ინფლაცია არის 3%, თქვენი ქონება შეიძლება გაიყიდოს 515,000 აშშ დოლარად ($ 500,000 x 1,03%), მაგრამ თქვენ არც ისე მდიდარი ხართ ვიდრე შარშან. ეს არის ის, რომ თქვენ კვლავ შეგიძლიათ შეიძინოთ იგივე რაოდენობის რძე, პური, ყველი, ზეთი, ბენზინი და სხვა საქონელი (მართალია, წელს შეიძლება ყველი შემცირდეს და ბენზინი გაიზარდოს, მაგრამ თქვენი ცხოვრების დონე დაახლოებით იგივე დარჩეს). მიზეზი არის ის, რომ $ 15,000 მოგება რეალური არ იყო. ეს იყო ნომინალური და არანაირი რეალური გავლენა არ მოუხდენია, რადგან ზრდა გამოწვეული იყო მთლიან ინფლაციაზე.

ინფლაცია და უძრავი ქონების ინვესტიცია

როდესაც ინფლაცია ხდება, დოლარს ყიდვის ნაკლები ძალა აქვს. ეს ხდება იმიტომ, რომ მთავრობამ უნდა შექმნას ბეჭდვითი ფული, როდესაც ხარჯავს უფრო მეტს ვიდრე გადასახადების გადასახადი ხდება. სხვა თანაბარი, დროთა განმავლობაში, ამას ყოველი არსებული დოლარი კარგავს ღირებულებას და იკლებს ღირებულებას, ვიდრე წარსულში იყო.

უძრავი ქონების ყველაზე საზრიანი ინვესტორების ფულის გამომუშავების ერთ – ერთი გზაა ის არის, რომ ისარგებლონ სიტუაციიდან, რომელიც ვითარდება ყოველ რამდენიმე ათწლეულში. ისინი ამას აკეთებენ, როდესაც ინფლაცია გადააჭარბებს გრძელვადიანი სესხის ამჟამინდელ საპროცენტო განაკვეთს. ამ დროს შეიძლება ნახავდეთ ხალხს, რომელიც აზარტული თამაშებით აპირებს ქონების შეძენას, ფულის სესხებას შესყიდვის დასაფინანსებლად და შემდეგ ელოდება ინფლაციის ზრდას. .

ინფლაციის ასვლისთანავე ამ ინვესტორებს შეუძლიათ იპოთეკური სესხის გადახდა დოლარით, რომელიც გაცილებით ნაკლებია. ეს სიტუაცია წარმოადგენს გადარჩენისგან მოვალეთა გადასვლას. თქვენ ხედავდით, რომ ბევრი უძრავი ქონების ინვესტორი ამ გზით აკეთებდა ფულს 1970 – იანი და 80 – იანი წლების დასაწყისში. ინფლაცია კონტროლიდან გამოდიოდა, სანამ პოლ ვოლკერი უმცროსი - ფედერალური სარეზერვო სისტემის პრეზიდენტი 1979 – დან 1987 წლამდე 2x4 ზურგს უკან მიჰქონდა და მიიყვანა კონტროლდება საპროცენტო განაკვეთების მკვეთრი გაზრდით.

Cyclically მორგებული Cap Rate შესყიდვები

ხრიკია ყიდვა, როდესაც მიმზიდველია ციკალურად მორგებული კაპიტნის განაკვეთები - უძრავი ქონების ინვესტიციის საპროცენტო განაკვეთი. ყიდულობთ მაშინ, როდესაც ფიქრობთ, რომ არსებობს კონკრეტული მიზეზი, რომ უძრავი ქონების გარკვეული ნაწილი ოდესმე იმაზე მეტი იქნება ღირებული, ვიდრე მხოლოდ დღევანდელი კაპიტალის მაჩვენებელი მიუთითებს, რომ ეს უნდა იყოს.

მაგალითად, უძრავი ქონების დეველოპერებს შეუძლიათ გაეცნონ პროექტს ან განვითარებას, ამ პროექტის გარშემო არსებულ ეკონომიკურ ვითარებას ან ქონების ფასს და განსაზღვრონ მომავალი საიჯარო შემოსავალი მიმდინარე შეფასების გასაზრდელად. ამჟამინდელი ღირებულება შეიძლება სხვაგვარად ძვირად გამოიყურებოდეს განვითარების საფუძველზე არსებული პირობების საფუძველზე. ამასთან, რადგან მათ ესმით ეკონომიკა, ბაზრის ფაქტორები და მომხმარებლები, ამ ინვესტორებს შეუძლიათ დაინახონ მომავალი მომგებიანობა.

თქვენ შეიძლება გინახავთ საშინელი ძველი სასტუმრო დიდ მიწაზე, რომელიც გადაკეთდა მძვინვარე სავაჭრო ცენტრად, სადაც საოფისე შენობები იღებენ მესაკუთრის მნიშვნელოვან ქირაებს. იმ ფულადი ნაკადების, წმინდა დღევანდელი ღირებულების არარსებობის შემთხვევაში, თქვენ გარკვეულწილად სპეკულირებთ, რაც არ უნდა უთხრათ საკუთარ თავს. თქვენ დაგჭირდებათ ან მნიშვნელოვანი ინფლაცია ნომინალურ ვალუტაში, თუ იყენებთ სესხს ნასყიდობის დაფინანსების მიზნით, რათა გირაო გაგიფაროთ. თქვენ ასევე შეიძლება დამოკიდებული იყოთ რაიმე დაბალი ალბათობის მოვლენაზე, რომელიც თქვენს სასარგებლოდ იმუშავებს.

დაქირავება, როგორც უძრავი ქონების ინვესტიცია

ქირის შეგროვებით ფულის შოვნა იმდენად მარტივია, რომ ყოველ 6 წლის ბავშვს, ვისაც ოდესმე უთამაშია თამაში მონოპოლი, ვისცერალურ დონეზე ესმის, თუ როგორ მუშაობს საფუძვლები. თუ თქვენ ფლობთ სახლს, კორპუსს, საოფისე შენობას, სასტუმროს ან სხვა უძრავი ქონების ინვესტიციას, შეგიძლიათ ჩამოიხადოთ ხალხის ქირა, რათა მათ ქონების ან ობიექტის გამოყენების უფლება მისცენ.

რა თქმა უნდა, მარტივი და მარტივი არ არის იგივე. თუ თქვენ მრავალბინიანი კორპუსები ან დაქირავებული სახლები გეკუთვნით, შეიძლება აღმოჩნდეთ, რომ ყველაფრის მოგვარება გაქვთ, დანგრეული ტუალეტებიდან დამთავრებული დამქირავებლები, რომლებიც მუშაობენ მეთოდიკის ლაბორატორიებში.თუ სტრიპტიზ სავაჭრო ცენტრების ან საოფისე შენობების მფლობელი ხართ, შეიძლება მოგიწიოთ საქმე, რომელიც თქვენგან იჯარით გაკოტრდა. თუ თქვენ ინდუსტრიული საწყობები ხართ, შეიძლება აღმოჩნდეთ, რომ გარემოსდაცვითი გამოკვლევები მიმდინარეობს იმ მოიჯარის ქმედებების გამო, რომლებიც იყენებდნენ თქვენს ქონებას. თუ თქვენ გაქვთ შენახვის ობიექტები, ქურდობა შეიძლება შემაშფოთებელი იყოს. დაქირავების უძრავი ქონების ინვესტიციები არ არის ისეთი ტიპის, რომელზეც შეგიძლიათ ტელეფონი დართოთ და ველით, რომ ყველაფერი კარგად წავა.

ინვესტიციების შედარების მიზნით გამოიყენეთ Cap Rate

კარგი ამბავი ის არის, რომ არსებობს ხელსაწყოები, რომლებიც უმარტივესი უძრავი ქონების ინვესტიციებს შორის შედარებას ამარტივებს. ერთ-ერთი მათგანი, რომელიც ფასდაუდებელი გახდება თქვენთვის უძრავი ქონებისგან ფულის გამომუშავებისკენ, არის სპეციალური ფინანსური კოეფიციენტი, რომელსაც კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი ეწოდება. კაპიტალის განაკვეთები აჩვენებს კომერციული უძრავი ქონების ინვესტიციის ანაზღაურების მაჩვენებელს, რაც საფუძველს იღებს ქონების მიერ წარმოებული წმინდა შემოსავლიდან.

თუკი ქონება წელიწადში $ 100,000 შოულობს და $ 1,000,000 დოლარად იყიდება, თქვენ მოგებას ($ 100,000) დაყოფთ ფასზე ($ 1,000,000) და მიიღებთ 0,1, ანუ 10% -ს. ეს ნიშნავს, რომ ქონების კაპიტალი 10% -ია, ან რომ თქვენ მიიღებთ მოსალოდნელ 10% -ს თქვენს ინვესტიციაზე, თუ უძრავი ქონების გადახდა მთლიანად ნაღდი ფულით და არ გექნებათ.

ისევე, როგორც საფონდო საბოლოოდ მხოლოდ მისი ფასდაკლებული ფულადი ნაკადების წმინდა ამჟამინდელი ღირებულება ღირს, უძრავი ქონება საბოლოოდ ღირს:

• კომუნალური თვისება ქმნის მის მესაკუთრეს
• წმინდა ფულადი სახსრების ნაკადები, რომლებიც წარმოქმნის, შედარებით გადახდილ ფასთან

საიჯარო შემოსავალი, როგორც უსაფრთხოების ზღვარი

საიჯარო შემოსავალი შეიძლება იყოს უსაფრთხოების ზღვარი, რომელიც გიცავთ ეკონომიკური ვარდნის ან ჩამოშლის დროს. გარკვეული სახის უძრავი ქონების ინვესტიციები შეიძლება უკეთესად იყოს შესაფერისი ამ მიზნისთვის. საიჯარო და ქირა შეიძლება შედარებით უსაფრთხო შემოსავალი იყოს.

დავუბრუნდეთ ჩვენს ადრინდელ დისკუსიას - უძრავი ქონების საოფისე შენობებიდან ფულის გამომუშავების გამოწვევების შესახებ, ერთი მაგალითია. როგორც წესი, ეს თვისებები მოიცავს ხანგრძლივ, მრავალწლიან იჯარას. იყიდეთ იგი ერთ სწორ ფასად, სწორ დროს და სწორი ქირავნობისა და საიჯარო ვადით და შეძლებთ უძრავი ქონების დაშლას. თქვენ შეაგროვებდით საშუალო გაქირავების ჩეკებს, რომლებიც თქვენგან საიჯარო კომპანიებმა უნდა უზრუნველყონ საიჯარო ხელშეკრულების გამო, რომელსაც მათ ხელი მოაწერეს - მაშინაც კი, როდესაც სხვაგან დაბალი ტარიფებია ხელმისაწვდომი. არასწორად მოიქეცით და შესაძლოა ბაზარზე გამოსწორებიდან დიდი ხნის შემდეგ დაბლოკილი იყოთ ქვე-პარ დაბრუნებებში.

ფული უძრავი ქონების ბიზნეს ოპერაციიდან

უძრავი ქონების ინვესტიციებით ფულის გამომუშავების საბოლოო გზა მოიცავს სპეციალურ მომსახურებებსა და ბიზნეს საქმიანობას. თუ სასტუმროს მფლობელი ხართ, შეიძლება თქვენს სტუმრებს მიყიდოთ მოთხოვნილი ფილმები. თუ თქვენ გაქვთ საოფისე შენობა, შესაძლოა ფული გამოიმუშაოთ სავაჭრო მანქანებისა და ავტოსადგომებისგან. თუ მანქანის რეცხვა გაქვთ, შეიძლება ფული გამოიმუშაოთ დროის კონტროლირებადი მტვერსასრუტებისგან.

ეს ინვესტიციები თითქმის ყოველთვის მოითხოვს ქვესპეციალობის ცოდნას. მაგალითისთვის, ზოგი ადამიანი მთელ თავის კარიერას ატარებს სპეციალიზირებით ავტოსამრეცხაოების დიზაინზე, მშენებლობაში, ფლობასა და მუშაობაში. მათთვის, ვინც მაღლა დგება თავისი სფეროს და ესმის კონკრეტული ბაზრის სირთულეები, ფულის გამომუშავების შესაძლებლობა შეიძლება უსასრულო იყოს.

სხვა უძრავი ქონების ინვესტიციის იდეები

მიუხედავად ამისა, ინვესტიციების სხვა შესაძლებლობებიც არსებობს უძრავ ქონებაში. თქვენ შეგიძლიათ ინვესტიცია ჩადოთ უძრავი ქონების ინვესტიციურ ნდობებში (REITs). საჯაროდ ვაჭრობით REITs გასცემს აქციებს და ვაჭრობენ ბირჟაზე, ხოლო კერძო საკუთრებაში არსებული REITs ან უვაჭრო REITs არ არის ხელმისაწვდომი ნებისმიერ ბირჟაზე. ყველა ტიპის REIT– ი ფოკუსირდება უძრავი ქონების ბაზრის კონკრეტულ სექტორებზე, მაგალითად, მოხუცთა თავშესაფრებში ან სავაჭრო ცენტრებში. ასევე არსებობს რამდენიმე ბირჟით ვაჭრობით განსახორციელებელი ფონდი (ETF) და ურთიერთდახმარების ფონდი, რომლებიც მიზნად ისახავს უძრავი ქონების ინვესტორს ინვესტიციების ჩადებით REITs– ში და სხვა ინვესტიციებში უძრავი ქონების სექტორში.